榆阳区文化南路改造项目房屋征收与补偿政策解答

原文：榆林市榆阳区人民政府关于榆阳区文化南路改造项目（二期）房屋征收决定的公告

为促进被征收人和社会公众深入了解榆阳区文化南路改造项目征补政策，现就近期居民来电、来信等广泛关注的相关问题予以答复，具体如下：

一、文化南路片区改造目的和意义

答：实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。榆阳区文化南路片区现状主要为上世纪90年代修建、结构简易老化的平房，居民住房条件较差，居住区域内道路狭窄，人员和车辆通行极为不便，管网破损失修内涝隐患严重，缺乏教育、医疗、卫生和社区等公共配套设施，已不能满足居民生活、就业和发展需求，多年来片区内居民和社会各界积极呼吁实施棚户区改造。为切实从根本上改善居民住房条件和生活环境，2022年3月区政府正式启动该片区的改造工作，并制定出台了相应的征收、补偿和安置等优惠政策，多措并举筹集资金，集全区之力推进征迁，力争在三年内建成，让广大被征收人尽早回迁安置。

二、征补工作审批手续

答：本项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，依法开展征收补偿各项工作，各项审批手续齐全，合法合规。具体包括：

1.《榆林市榆阳区发展改革和科技局关于榆阳区文化南路改造项目可行性研究报告的批复》（榆区政发科审发〔2022〕223号）

2.《榆林市自然资源和规划局关于文化南路改造项目用地规划情况的函》

3.《中共榆林市榆阳区委政法委员会关于文化南路拓宽改造项目第一期社会稳定风险评估的审核意见》（榆区政法字〔2022〕24号）

4.《中共榆林市榆阳区委政法委员会关于文化南路改造项目（二期）社会稳定风险评估的审核意见》（榆区政法字〔2022〕56号）

。

三、项目改造工作计划

答：本项目于2022年3月25日启动，共分四期实施征迁。截至2023年3月1日，一期征迁已全部完成，二期完成93%，三期完成77%，四期完成75%。目前，正在加快推进下剩部分的征收补偿工作，计划于2023年6月底完成征收拆除，并尽快启动安置房建设，力争三年建成安置。

四、征收补偿标准的依据

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第三十条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。因此，“被征收房屋类似房地产的市场价格”并不能简单理解为就近区位新建商品房的价格，而是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。建筑物、装饰装修等级、附属物等补偿标准，均已在《房屋征收补偿方案》及其附件中明确规定，其他未尽事项的补偿标准由评估机构依法评估确定。

五、评估机构的选定

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”。

六、安置房建设位置

答：本项目采取就地和就近期房两种产权调换方式，其中就地产权调换的房屋位于文化南路地块，就近产权调换的房屋位于滨水西岸地块（即建安路以东）。

七、规划设计理念

答：本项目安置地块的修建性详细规划设计方案已编制完成，待审批后将向广大被征收人及社会公众公示。以未来共享、彰显生态、绿色宜居、特色风貌为理念，集聚居、业、游、养服务于一体，近距离提供全龄友好的综合服务，共建绿色社区、共享家园，全面提升群众的住房条件和生活环境。

八、安置房基础设施配套及质量保障

答：本项目严格按照规划设计方案建设，并由质量安全监督机构全程监督，所用原材料严格执行国家和行业等有关标准，建成后严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》进行验收，交付前消防、电梯等基础设施齐备，水、暖、电、气、网全部入户。

九、安置房的交付期限

答：本项目被征收人选择就地产权调换的临时安置补偿期限为48个月，选择就近产权调换的临时安置补偿期限为36个月。超过期限未交付安置房屋，自超期之日起至实际交付安置房屋之日止按原标准的两倍支付临时安置费。因被征收人原因超过期限不接收安置房屋的，不再支付临时安置费。

十、安置房土地性质及费用

答：本项目安置房屋土地性质为国有出让，土地出让金由建设单位承担。

十一、安置房“大修基金”及税费缴纳

答：“大修基金”即专项维修基金，按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部令第165号）规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。业主应当在房屋交房前，缴纳房屋专项维修基金。本项目安置房屋交付使用后，由建设单位提供安置房屋的相关材料，协助被征收人申办不动产权证书。办理安置房屋不动产权证书的相关税费由安置房屋产权人按国家有关规定缴纳。

十二、安置房套内建筑面积和公摊建筑面积

答：根据《房产测量规范》GB/T17986-2000规定，安置房屋套内建筑面积，是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。本项目产权调换房屋面积为安置房屋的套内建筑面积，不含公摊面积（政府免费赠予被征收人所有），最终办入不动产权证书的面积为套内建筑面积与公摊面积之和。

十三、停车位和储藏室配置使用

答：本项目依据《选择安置房序号凭证》的编号顺序，免费配置停车位、储藏室使用权，直至配置完为止。

十四、公用巷道

答：根据《房产测量规范》GB/T17986-2000规定，市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地不计入用地面积范围。故公用巷道不予补偿。

十五、征收范围内转入学问题

答：本项目已从区教体局抽调专人组建工作专班，专项摸排统计学生转入学情况，分析研判上学诉求，坚持早谋划、早统筹，确保被征收人及承租人学生上学不受影响。

十六、承租房屋所涉费用

答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收补偿行为的对象为国有土地上房屋的所有权人（即被征收人），并不包括承租人。因此，承租人无权与征收实施单位签订征收补偿协议，也无权向征收实施单位主张搬迁费、停产停业损失、奖励等费用。因政府征收导致租赁合同无法履行的，属于我国《民法典》第五百六十三条第一款第一项规定的不可抗力，出租人与承租人可依据该款规定，解除租赁合同、腾交房屋，并通过协商或民事诉讼方式解决双方之间争议。

十七、征收补偿协议违约条款

答：本项目征收补偿协议内容详尽合法、权利义务明确，有相应的违约条款，具体详见榆阳区文化南路改造项目房屋征收与补偿协议。